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前回のブログでは、変動金利の住宅ローンのリスクについて触れました。

今回は、もし本当にリスクシナリオが発動したら、僕らの住宅ローンはどうなるのか?そして僕らはどうやって乗り切っていけばいいのかについて書きたいと思います。


リスクシナリオ発動!
さて、前回のブログで思考実験のうえ出した変動金利のリスクシナリオは次のようなものでした。

1.短期金利が1年で2%はね上がる。
2.短期金利は4%(長期金利-1%)くらいまで上がる。
3.長期金利が上がったあとに、短期金利が上がる。


これらのシナリオが起きた時、住宅ローンはどうなるんでしょうか?仮に3000万円の住宅ローン(変動金利)を35年で組んだという前提で考えてみましょう。

楽観(1%継続)シナリオ
現在は金利も非常に安く、月々の支払いは8.5万円です(金利1%で計算)。このまま35年間低金利が続き、金利がずっと1%のままで推移するというシナリオ。理想的ですね。
この時、月々の支払いは8.5万円のままで、総支払額は3,557万円になります。うん、これなら最高ですね!

3%シナリオ
現在は1%の金利が5年後に突然2%上がり、そのまま高止まりしてしまうというシナリオです(リスクシナリオ1の発動)。この場合はどうなるでしょうか?
8.5万円だった月々の支払いは11.1万円に跳ね上がります。そして総支払額は4,504万円になります。1,000万円近く増えちゃいましたね(なお、ここでは計算が複雑になるのでしませんが、実際は「1.25倍ルール」が適用され、最初の5年は月々の返済は10.6万円になります)。

4%シナリオ
想定では、金利は4%までは十分上がる可能性があるということでした(リスクシナリオ2)。そこで、上記の条件と同じで金利が4%で高止まりしたシナリオを考えてみます。
8.5万円だった月々の支払いは12.6万円まで上がります。総支払額はなんと5,033万円!こうなってくると、正直厳しいですね。

それぞれのシナリオをグラフにするとこんな感じです。

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変動金利のローン
最近は、住宅ローンを変動金利で組む人が増えていますね。

変動金利というのは、短期金利に連動してローンの金利が変わるのが特徴ですが、固定金利のローンよりも大幅に金利が安いというメリットがあります。なぜ安いのかというと、変動金利は「金利変動リスク」をお客さんが負うので、銀行側のリスク管理コストが安く済むからですね。

しかも今は超低金利時代。
「住宅ローン金利 0.975%」などといった、1%を切るような格安のものも増えて来ました。変動金利のおかげで月々の支払いが安くなり、家も買いやすくなりました。僕もマンションを買うときは、一部を変動金利のローンにしました。


金利変動リスク
でもちょっと待って下さい?
住宅ローンというのは、20年とか30年とか非常に長い期間借り続けるものですよね?その間金利が1%以下であり続けるなんてことがあるんでしょうか?

また、日本国債の信用が懸念されるなかで、国債の長期金利が突然上がる可能性が少しずつ高まっています。万が一そうなったとき、住宅ローンはどうなるのでしょうか?月々の支払いは大丈夫なのでしょうか?

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前回は、リバースモーゲージについて書きました。結論としては、「良い案だが社会保障のメイン制度として据えるには十分ではない」ということでした。
では、今回は「一生涯使い切り型の人生モデル」をもう少し整理したうえで具体的なアイデアも考えてみたいと思います。


1.死後の財産
「使い切り型」と言いますが、そもそも日本人は、一体どのくらいの財産を残して死ぬのでしょうか?相続財産については、正確なデータが見つからなかったので、ここでは70代の保有資産をベースに考えてみることにします。

70代では、保有資産の内訳は次のようになっています。

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平均余命から考えると71歳の人が亡くなるまで13年程度かかります。この期間に不動産の価値は下がり、預金・株などは少しずつ目減りしますから、実際は次のような財産で死を迎えると想定しましょう。

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橋下さんの言う「一生涯使い切り型の人生モデル」は、死ぬ時までこれだけの資産があるのに、使わせないまま腐らせておくなんてもったいないという発想からきています。
確かに、高齢者が富を不動産に固定化させて死ぬまで動かさないという現在のモデルは経済的に見ても効率的ではありませんから、生きているうちに富を使い切ってもらうのが望ましいですよね。

そこで、リバースモーゲージで固定資産を年金資産に替えるという方法が出てきたのです。
これはこれで良いと思いますが、先のブログで説明したように、社会保障のメインというにはやはり物足りません。


2.掛捨て型の保険?
それからもう一つ。
橋下さんはつぶやきの中で掛捨て型の保険に言及しています。

いずれにしても年金を掛け捨て保険に変えることは一考に値する。一生涯使い切り人生モデルを軸とすると社会保障の方向性が見えてくる。とにかく今の社会保障制度につぎはぎ改善をやってももう無理である。役所では大きな舵は切れない。政治がやるしかない。(2012/02/06/15:43)

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大阪市長の橋本さん(@t_ishin)のTwitterつぶやきが面白いですね。
彼は、家で仕事をしているときにワーッと連続でつぶやくのですが、それが強烈ながらも的を射ていて、妙に納得させられます。

つぶやきの中で橋下さんは「一生涯使い切り型の人生モデル」を提唱しています。その具体論として挙げられている「リバースモーゲージ」について、考えてみたいと思います。

1.リバースモーゲージとは
橋下さんは、つぶやきでリバースモーゲージに言及しています。

年金は積み立て方式を原則とすべきだが、一生涯使い切り型の人生モデルを軸として、老後のリバースモーゲージを老後保障のメイン制度とすると、老後に資産のない人だけが受給できる掛け捨て保険のような形がとれないか。掛け捨てだと、一人当たりの負担額も抑えることができる。(2012/02/06/15:43)

そもそも、リバースモーゲージって何なんでしょうね?日本人にはあまり馴染みのないサービスかもしれません。…なのでちょっと説明してみます。


【田中一郎のリバースモーゲージ劇場】

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