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資産家のフリーターと超エリート頭脳を持つ東大生。結婚するならどっちがいいですか?
今回は、この二人を人生のファイナンスの観点から比較してみたいと思います。
(あくまでファイナンスのみの比較なので、ステータスとか金銭感覚とか遺産とか、そういうのは全て無視してその人の生涯年収のみを単純化して考えてみます。)

1.資産家の息子(フリーター):金持(きんもち)くん
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2.一般家庭の秀才息子(東大生):出来杉(できすぎ)くん

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【誕生~大学生】
資産家の息子として生まれた金持くんは、親から誕生と同時に5億円の資産をもらいました。
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秀才である出来杉くんは、中流家庭の普通の親の家庭に生まれました。もちろん資産はゼロです。
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二人ともすくすく育ち、小学校・中学校・高校・大学と進みました。
金持くんは小さいころから出来が悪く、小学校からオンラインゲームばかり。勉強も全くしませんでしたが、親のコネで何とか大学に受かりました。
出来杉くんは、小さいころから秀才と呼ばれ、公立高校を経て東大に合格しました。東大でもたくさん勉強をしたようです。

さて、金持くんが誕生と同時にもらった5億円は、固定金利で毎年2%ずつ増えるように設定されていました。親心ですね。このため5億円が複利で増え続け、金持ちくんが二十歳になる頃にはすでに7億円を超えていました。
出来杉くんはまだ学生ですから、資産は当然ゼロです。

生活費は親が出したので、どちらもゼロ円でした。

☆22歳現在の資産☆
・金持:7億4200万円
・出来杉:0円

★22歳現在の労働収入★
・出来杉:0円


【就職~30歳】
金持くんは、結局就職をせずそのままフリーター生活になりました。親元を離れて生活するようになり、彼は自分の資産を食いつぶしながら生活することになりました。最初の年は400万円の生活費がかかりました。それから毎年50万円ずつ生活費は増えていきます。30歳になるときには800万円の出費をするようになりました。
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一方出来杉くんは、一流企業への就職が決まりました。東大生ですからね。一流企業とはいっても初任給は安く、20万円しか貯金できませんでした。それでも出来杉くんは少しずつお金を貯めていこうと毎年10万円ずつ貯金を増やしていくことにしました。23歳では20万円でしたが、30歳では90万円を貯金できるようになりました。
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二人の生活水準は、同じように上がっていくと仮定します。つまり出来杉くんも金持くん同様、毎年50万ずつ生活費が増えていきます。

☆30歳現在の資産☆
・金持:8億1000万円
・出来杉:562万669円

★30歳現在の労働収入★
・出来杉:900万円


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新卒や中途社員の採用で最近増えてきている「コンピテンシー面接」、ご存知ですか?

【そもそも、「コンピテンシー」って何?】
Wikiによると、
企業などで人材の活用に用いられる手法で、高業績者の行動特性などと訳されている。
とありますが、要は「仕事ができる」ということは何かを定義して、それを客観的に評価することを可能にしたものです。

実は、日本では普通に行なわれてきた「プロセス評価」に近いものがあるのですが、それを体系化・明文化して「客観的に評価できる指標」としたことが画期的と言えます。

例えば、Aさんという社員と、Bさんというマネージャーがいるとします。
 ・Aさんのチームは500万円の売上げでした。
 ・Bさんのチームは1000万円の売上げでした。

これだけ考えると、Bさんが良い評価でAさんは悪い評価になります。
しかし、実はAさんはチーム内の問題解決に努め、長期的に成果が上がる仕組みを作り上げようとチームのメンバーの教育とマーケット新規開拓に力を入れていました。
一方、Bさんのチームはチームメンバーを無理やり働かせ、強引なセールスをするという方法で短期的に売上げを上げていたのでした。

・2年後、Aさんのチームは問題が解決され、2000万円も売上げられるようになりました。
・一方、Bさんのチームは、疲弊して500万しか売上げられなくなりました。

Aさんの評価はうなぎのぼりですね。
しかしながらAさんがそのとき既に異動していて、Cさんがチームのマネージャーになっていたとしたら、Cさんの評価が高くなっちゃいます。完全な棚ぼたですね。
こうした、「成果の時差」や「運不運による成果の差」による不公平を無くすためにも、「どのような行動を取ったのか」を評価するのが、コンピテンシー評価なのです
もちろん、コンピテンシーだけで評価するわけには行きませんから、最近は「成果+コンピテンシー」で評価する企業が増えてきているようです。


さて、この考え方は実は採用活動にも少しずつ浸透してきているみたいなんです。

【近年の採用事情】
昔は、優秀(全体的にみて能力の高そう)な人材を採用する、というのが日本企業の一般的な採用でしたが、最近はコスト削減の波により、さらに効率的な採用を求められるようになりました。ただ「優秀そうか」を見極めるだけではダメだということで、もう少しターゲットを絞って能力を見ようということになってきたのです。

例えば、次のような指標があるとします。
 ・リーダーシップ
 ・調整力


リーダシップや調整力のある人は、仕事のできる人が多いですね。企業は、そういう人を欲しがります。
図にすると、こんな感じ。

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しかし最近の企業は、属性をもっと絞り込んで採用をしたいと思うようになってきました。
例えば、「とにかくリーダーシップの取れる人材が欲しい」。という企業があるとします。その場合、「仕事ができる」という漠然とした評価ではなく、「リーダーシップ」というコンピテンシー項目についてポイントが高いかを見る、といった具合にターゲットを絞って採用をかけていくわけです。

図にすると、こんな感じでしょうか?

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もちろん、指標は「リーダーシップ」と「調整力」だけではありません。「イニシアチブ」とか「協調性」とか「共感性」とか「誠実性」・「達成意欲」・「情報力」とか、いろいろあります。

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日本の企業って、ずいぶん早くから採用活動をはじめますよね。
優秀な大学性を採るために競争に競争を重ねて、いつの間にかこんな状況になっちゃったんだと思いますが、今はあまり時代にマッチしてない気がします。

実はいま、新人を何人か採用したいと思ってるんですが、そのうち一人は新卒がいいなと考えています。仕事の内容的にも、チーム内で組めるフォロー態勢的にも。

そんな状況だから、町で就活生をみるとスゴく気になっちゃうんですよね。「オレ英語はできるんだけどなー」とか話してるのを聞くと、それだけでも声をかけてみたくなっちゃいます。「良かったらうちの会社も受けてみない?」って。

でも、どんなにいい人材がいても僕は彼らを採用することはできません。だってもし内定が出たとしても、彼らがウチに来てくれるのは再来年の4月ですから。

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…「再来年」って、どんだけ先だよって話ですよね。

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前回は、バランスシートについて触れました。

バランスシートは「資産」の状態と「負債」の状態を表したもので、この差額が「純資産」だという話でした。通常、資産の方が負債よりも多くなければならず、負債の方が多くなってしまうと、企業は破たんしてしまいます。しかし、経済活動の源泉である「資本」があるから企業はすぐには破たんしないんでしたね。加藤君の資本は身体でした。

もう一つ、大切な要素として資産も負債も時間とともに増えるということも説明しました。
資産側では、現金とか株は持っていれば勝手に増えます。長期貸付金も同様に利子で増えます。土地や工場は放っておいても増えませんが、自動者などの製品を生産するのでそれが売れておカネが産まれます。

一方、負債側も利子で増えますが、資産の方が増えかたが大きいので、その差が「利益」になるっていう話でした。


さて、前置きが長くなりましたが、ここからバブルのテーマに進みます。

まず、次の図を見て下さい。
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ボヨタ自動車は、資産が毎年増えて行きました。

同じように、負債も増えて行きました。
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しかし、資産の方が負債よりも増える率が高く、その差額である利益も毎年増えています。このトレンドを見ると、20年後には恐ろしい利益の会社になることが予想できますよね。

これが、「右肩上がり感」なんです。将来的にも増えていくことが期待されている状態ですね。

経済が右肩上がりであると思えば、そりゃみんな積極的になりますよね?だってボヨタ自動車のように、資産を増やしさえすれば負債との差額で利益が出るんですから。

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経済が停滞し、デフレが続いているのはなぜなんでしょうか?
経済学者や金融スペシャリストの説明は難しくてどうもしっくりこないので、基本に立ち返ってちょっと整理してみようと思います。

「経済」って聞くと何だか難しい気がしますが、とはいっても小さな経済の集合体ですから、小さな経済を理解すれば全体像も分かると考えます。

というわけで、小さな経済単位である家計を見てみましょう。

 ◇   ◇   ◇

【バランスシートの考え方】
まず、今回の話をする前に「バランスシート」のことを少しおさらいしましょう。

バランスシートとは「貸借対照表」とも呼ばれますが、企業などの財務状態を示す表です。
「1.資産が幾らあるか」、「2.負債が幾らあるか」、「3.資産から負債を差し引いた残り(純資産)が幾らあるか」が一目で分かります。

バランスシートは必ず右側と左側が一致する、だからバランスシートなのだよ!」とか言う人がたくさんいますが、そういう哲学的なことを言われてしまうとかえって混乱します。「資産」「負債」「純資産」を右と左に並べるから分かりにくいんですよ。

次のような図にしたほうが分かりやすいですよね。
持っている「資産」から「負債」の額を差し引いたら、実質的な資産である「純資産」になります。

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「コーポラティブ・ハウス」というのを知っていますか?
コーポラティブハウスとは、ディベロッパーを通さず、住む人たちと建築業者とで家を建てるというものです。

Wikiに説明があったので、引用してみます。

入居希望者が集まり組合を結成し、その組合が事業主となって、土地取得から設計者や建設業者の手配まで、建設行為の全てを行う集合住宅のことである。コーポラティブ住宅、コープ住宅とも呼ばれる。

…よく分かりませんが、要は「自分たちでマンションを建てちゃおう」って話ですね。

そう聞くと「面倒くさそうだなぁ…」と思うかもしれませんが、これがそうでもないみたいです。
先日、会社の人から教えてもらった「archinet(アーキネット)」という会社は、コーポラティブハウスのプロデュースをしているのですが、彼らが扱う物件では、「○○プロジェクト」と呼ばれるものがいくつかあり、それに参加を申し込むと、その家を作るところから参画でき、自分好みにカスタマイズできるというスタイルです。

つまり、こだわりがなければそのままお任せしちゃっても大丈夫。
まぁ、普通は新築を買うなら自分のイメージを形にしたいと思いますよね。そういう場合は建築家にニーズを伝えれば自分好みに作ってくれるのです。集合住宅の規模は10戸程度が多いみたいです。

 ◇   ◇   ◇

さて、ここからが本題です。
なぜ、このような形態でわざわざ家を作るのでしょうか?建売りの一軒家とか、マンションを普通に買うのではいけないのでしょうか?


その最大の理由は「価格の安さ」です。

僕も最近中古マンションを買ってしまったので、いまさらコーポラティブハウスを買うことはできないのですが、「もっと早く知っていれば、僕も新築買えたかもしれないのに!」と思ったので、少しでも多くの人にお伝えしようと思って、ブログに載せることにしました。

コーポラティブハウスの提供する家は、通常の新築の市場価格と比べて、6割程度の価格なんです。つまり、1億円程度の物件なら6,000万円で買るんですよ!(ま、僕には買えませんが(涙)…。もっと安い物件も当然あります)。

…すごいでしょう?にわかには信じられませんよね?

でも、僕に「archinet」を教えてくれた人の家にお邪魔した限りでは、どうやらホントみたいです。四谷(東京都新宿区)にある億ションみたいな物件が6,000万円台だったと言っていました。デザイナーズマンションで超おしゃれ、しかも四谷三丁目駅から歩いて5分。あまりの素晴らしさとその値段に感動しました。

「えー、あんな素敵な家が6,000万円台だなんて、四谷三丁目ってそんなに安いの!?」と思って、同じくらい広さの新築マンションの価格を見たら1億円以上!僕はこの価格ギャップに衝撃を受け、カラクリを調べてみました。

 ◇   ◇   ◇

なぜ、そんなに安いのか?それは、プロジェクト体制に秘密があります。

マンションの値段は、「所有権(借地権)」「建築費」「設計費」「広告・販売費」「ディベロッパーの儲け」「売れ残り用のバッファー」等から成り立っています。マンションの値段の大部分を広告費が占めていることは、意外と知られていませんが、一般的には販売費も含めて2割程度だと言われています。

そりゃそうですよね。ウチにも野村とか三井不のマンションチラシが毎週のように来ますから。進研ゼミのDMよりタチが悪い(笑)。あれは相当お金かかってると思います。さて、その割合ってどのくらいなんでしょうか?

ここで、試しに架空の「パークホーム台場」という5階建て10戸のマンションがあるとしましょう。このマンションは10億円です。あなたはこのマンションのオーナーになると思ってください。

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さて、「失われた20年」がどれだけ失われたのかを確認するために、
日本経済をGDPベースで見てみましょう。

(あ、そうそう。このブログのデータは、「世界経済のネタ帳」というサイトのデータを使わせていただいてます。河内氏(@ecodbnet)という凄腕SEの方が個人で運営されているページで、「世界銀行」「日銀」「総務省」「生保協会」などと並び、僕の経済ネタの元になっています。最強のサイトなので、皆さんもぜひご活用下さい。そして利用した人は河内氏にいつかスタバのコーヒーをおごって下さい。僕もお会いしたことないのですが、Twitterで「いつかおごります」とお約束しました。)

…すみません。脱線しました。

ではまず、次の図を見てください。「青線」が実質GDP、「ピンク色」が人口推移、「黒い縦線」のところがバブル崩壊の年です。

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あれ?日本のGDPあがってるじゃん?もっと横ばいだと思ってた…」と思いませんでした?
そうです。日本経済は横ばいではなくちゃんと成長しているんです。1990年から2010年にかけて、実は経済が120%に成長しているんですよ。結構な成長だと思いませんか?

でもさー、世界全体がもっと成長してるんだから、相対的に日本が停滞してるんじゃないの?」と思った方…素直じゃないですね。そして鋭いですね。
はい、それも当たっています。

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「失われた20年」という言葉って、聞いたことありますよね?
皆さんは、この言葉を聞いてどんなイメージを持ちますか?

1990年バブル崩壊以降日本経済は完全に停滞し、あらゆる金融施策も効かずデフレスパイラルに陥り、不況は続き、日本経済は衰退の一途を辿っている…。

「失われた」という言葉には、こんなイメージがつきまといます。皆さんもこの言葉を聞くと、「日本は20年間足踏みしたなー」って気になりませんか?


…でも、本当にそうなのでしょうか?

今回は、そのことについて考えてみたいと思います。まず前提となる時代を思い出すために、20年前の日本にタイムスリップしてみましょう。

【平成元年(20年前)当時の社会】
時は平成元年、日本はバブルの絶頂期です。

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千代田区は日本でも最も地価の高い地区です。
そして、特に僕のオススメしている「番町・麹町・平河町」のエリアは、千代田区の中でも特に高い居住エリアです。
新築物件は殆どが「億ション」。最近できた「平河町森タワーレジデンス」なんか、最上階には13億円もする部屋があるんですって。30年ローンにして月々400万円!すごいですね~!(ま、そういう家を買う人は30年ローンなんか組まないか。)


・・・でも、そりゃそうですよね。
皇居・最高裁判所・国会議事堂・霞ヶ関官庁街…そうした日本の中枢機関が集まる地区ですから、安全・衛生・交通等は完璧に近いほど整備されています。(千代田区に住むメリットは、このブログでも個別のカテゴリを作って取り上げています。)


そんなところに、普通の人が住めるんでしょうか?


はい、住めます。超高級の中古物件があるのです。
もちろん、他のエリアよりは割高です。でもこの地区の中古マンションは、建築時の造りもメンテナンスも抜群に良いので、普通のマンションよりもずっと持ちがいいんです。
こうしたマンションは、「ヴィンテージマンション」と呼ばれ、価値が下落しにくいので中古物件の中でもかなり人気があります。

千代田区ではほとんど流通していませんでしたが、最近少しずつ見るようになってきました。金融危機で手放す人が増えたからかもしれません。

さて、例としていくつか紹介してみましょう。

【コープ野村一番町】
価格:4,990万円 広さ:82.98㎡

麹町小の目の前にあるマンションです。区役所出張所のすぐ前にあり、ポルトガル大使館の横という好立地。かつての超名門校、麹町女学院もすぐそばです。
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